立退きの正当事由

賃貸人から、「借地契約」や「借家契約」を解約する（立ち退きを求める）際には、
原則として、その解約に「正当な事由」が存することが必要となります。

借地上に「建物が存しない」土地の賃貸借契約の場合は、
正当事由は要求されていません。

賃貸借契約に「期間の定め」があっても、それは「更新が前提」となっていますので
貸主側の都合で更新しない（立ち退きを求める）場合は、
借主保護の観点から、貸主の「正当事由」が必要とされるのです。

つまり、「正当事由がない場合は、立退き（契約の解約）は認められない」
ということです。

まず、借地契約での「正当事由」についてみて行きます。

借地契約の賃借人からの更新請求や使用継続に対して賃貸人は異議を述べることができるとされています（借地借家法５条）。

そして、この異議を述べるということが契約を解約することになり、この異議は、

「借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。」（借地借家法６条）とされています。

ここにおける「正当の事由」がいわゆる正当事由にあたります。

借地契約での「正当事由の要件」の概要は以下の通りになります。

【 借地人側 】

現に借地上に建物を所有し、その土地を使用していること自体。

• その建物が長期間にわたり使用されていない。
• 建物の腐朽損傷が著しく、借地の効用を十分に発揮できないような利用がなされている
• 借地人が他に多くの不動産を所有し、あえてその土地を使用する必要が認められない

などの場合には、借地人側の土地の使用の必要性のマイナス事情。

【 地主側 】

「他に多くの不動産を所有していないこと」若しくは
「当該土地が是非とも必要な場合であること」。

すなわち、
「その土地に自ら使用する建物を建築する場合」あるいは「これと同視できる経済的必要性がある場合」などに限られ、
単に土地の有効活用を図ることは、それ自体では正当事由とは認められない。

• 借地権設定の経緯
• 借地の経過期間
• 借地権設定の際の権利金
• 保証金その他の一時金及び借地契約継続中における更新料その他各種承諾料等の授受の有無、程度並びに地代改定の経緯
• 借地人の借地契約上の債務履行の状況等。

• 土地上の建物の状況
• 借地の経過期間
• 借地全体に対する建物所有目的として利用される部分の割合
• 隣接地及びその周辺地域における土地の標準的利用との差異

• 立退料の提供
• 代替不動産の提供
  など

借家の場合の正当事由は、借地の場合の正当事由とその内容が異なります。

当事者双方の建物の使用の必要性を比較衡量する。

建物の転借人がいる場合には、転借人の建物の使用の必要性も借家人の建物使用の必要性の事情として考慮される。

• 賃貸借契約締結の経緯・事情
• 賃貸借期間中の借家人の契約上の債務の履行状況
• 賃料の額および改訂の状況
• 権利金等の一時金
• 各種承諾料の授受の有無・程度
• 借家の経過期間
• 更新の有無・内容
• 信頼関係破綻事実の有無

• 借家人にとって必要不可欠の利用であるのか
• 建物の種類、用途に則った利用がなされているか
• 建物の用法違反となるような使用はなされていないか

• 建物の経過年数及び残存耐用年数
• 建物の腐朽損傷の程度、大修繕の必要性、修繕費用
• 当該地域における土地の標準的使用に適った建物であるか

• 立退料の提供
• 代替不動産の提供
  など

貸主が立ち退きを求める場合、「正当事由」が認められることが必要で、
これまで見てきました通り、「土地・建物を必要とする理由」「これまでの経緯」「利用状況」など様々な要素が検討対象となります。

そして実際の多くの場合において
「立退料」を支払う意思を貸し主が示しているか？
「立退料の額」は、いくらを提示しているか？
が、「正当事由」のあり・なし、の判断に大きく作用しますし、
立退料の額が問題となる場合が多いのです。

これらについきましては「立退料」のページで、詳しく、わかりやすくお伝えさせていただいておりますので、ぜひ、↓のページをご覧ください。

立退料について