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立退きの流れ

立ち退きは借主が任意で行う場合であれば、交渉の上、合意解除して任意に明け渡すことによって実現します。

法的手段を用いて強制する場合であれば
以下の流れで立ち退きを求めて実現することになります。

立退きの流れ

賃貸人が、立ち退きを求める場合の高いハードル

賃貸人が賃借人に対して立ち退きを求めるのであれば、賃貸借契約を解消する必要があります。
賃貸借契約が存続している以上、借り主は当該不動産を利用する法的権原があるからです。

そこで、賃貸人としては、

①「契約を解除」するか

②「更新しない旨の通知」(更新拒絶)をする(契約期間終了の6ヶ月前まで)

の、いずれかが必要となります。

しかし、①②のいずれも、簡単にできるものではありません
賃借人は、借地借家法という法律によって強く保護されているためです。

① 契約解除

「契約を解除」するには、合意解除でない限り、「解除原因」が必要です。

解除原因とは債務不履行のことですが、単に賃料未払いなどの債務不履行があるというだけでは足りません。

賃貸借契約の場合、債務不履行が解除原因となるには、
契約者間の「信頼関係が破壊された」といえる事情が必要となるのです。

これは、通常の契約よりもかなりハードルが高いといえます。
例えば、2ヶ月分の賃料を滞納したというだけでは信頼関係が破壊されているとまではいえません。

② 更新拒絶・解約申入れ

「更新拒絶・解約申入れ」には、「正当事由」が必要です。

この、正当事由というのも、賃貸人にとってはかなりハードルの高い要件であり、この正当事由を満たすために「立退料」というものが設定されることがほとんどです。

ただし、立退料はあくまでも正当事由を補完するもの、あるいは賃借人からの合意を得るためのものであり、
正当事由が全くなく、賃借人が立退料をいくら積まれても立ち退く意思がない場合には、いくら高額の立退料を積んでも正当事由を満たすことはできず、賃借人に立ち退いてもらうことはできません。



つまり、賃貸人が立ち退きを求めるのは、
「契約解除」にしろ、「更新拒絶・解約申入れ」にしろ、
非常にハードルが高く、簡単にできるものではないのです。

《 通常の立ち退き交渉の流れ 》

任意の交渉からスタート

まず、立退料が問題となるケースというのは、賃借人に債務不履行などがないか、あったとしても信頼関係を破壊するほどのものではない場合がほとんどですので、
賃貸人としては、ひとまず任意の交渉からスタートするのが通常です。

賃貸借契約の期間終了が6ヶ月以内の場合には、賃貸人から更新拒絶の通知がされます。
もちろん、この通知から交渉が始まることもあります。

立退きについて「正しい知識」が必要です

賃貸人によっては、立退料について深く理解しないまま、いきなり内容証明郵便などを用いて借り主に通知して、対決姿勢を取る人もいますが、得策ではありません。

このサイトで何度も繰り返していますが、法は、賃借人をかなり強力に保護しており、賃貸人が一方的に立退料の額を決めるようなことはできないのです。

ただし、賃借人も、このことを知らない人が多く、契約期間が満了して更新を拒絶されるなら仕方ないと思ってしまう人もいます。

賃貸人の側としては、それを期待して、最初から対決姿勢で交渉に臨むという場合もあるかもしれません。

話し合いでの解決

いずれにも立退料についての正しい知識がある場合(双方に代理人弁護士が就いているような場合)には、通常は、
それぞれ「正当事由」の有無の分かる事情を出し合い、立退料の額の話になります。

立退料の額については、明確な算定方法があるわけではありませんが、専門家である弁護士であれば見立てを立てることはできますので、それを前提として落とし所を探り、話し合いで解決するというケースも多くあります。

話し合いが不調となったとき

それでも話し合いが不調に終わる場合には、裁判ということになります。

賃貸人から、明け渡し訴訟が提起されるのが通常ですが、
賃貸人によっては調停を選択したり、
土地の賃貸借で立退料の額だけの問題であれば借地非訟手続を選択する場合もあります。

裁判で審理されること

もし、裁判で賃貸人の主張が認められ、立ち退きを認める判決が出され、それでも明け渡さない場合は、強制執行していくこととなります。
しかし、賃借人に信頼関係を破壊するような重度の債務不履行がない限り、このようなことになるのは稀です。

通常は、裁判を起こしても、その中で実質的に審理されるのは
更新拒絶の「正当事由」があるのかという部分と、
それを補完するための立退料がどの程度必要か
という点です。

立退料は、賃料でいうと数十ヶ月分となることも多いです。

裁判所からも、通常は、判決に至る前に和解の勧めがあり、そこで当事者双方が納得すれば和解成立となります。

裁判所からの和解の勧めに関わらず当事者双方またはどちらかが和解に応じられないということであれば、判決に至ります。

判決と明け渡し

判決では、
「◯◯万円と引き換えに当該不動産を明渡せ」という判決になるか、
そもそも「明け渡しを求める請求が棄却」されるかのいずれかです。

こうして判決に至った場合、
後者であればそもそも事情は変わらないのですが、
前者の場合には、判決で命じられた立退料を提供することで立ち退き(明け渡し)を強制執行できるようになります。

もっとも、判決で命じられた立退料が提供されたのであれば、賃借人としては任意で立ち退くことが多いので、実際に強制執行まで行くのは非常に稀なケースです。


関連ページ

このように、立ち退き問題については
専門家である弁護士の経験と知識がとても重要となります。

交渉をスムースに進められるだけでなく、
賃借人が受け取る立退料が大幅に増額される可能性が高いのです。

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